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Itapema · Legislativo
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Quem compra imóvel em Itapema passa a ter pelo menos 15 dias úteis para contestar a conta do ITBI

A Câmara aprovou por unanimidade o projeto que obriga a Prefeitura a mostrar o laudo com os critérios e os imóveis usados na comparação, e abre prazo para o comprador discordar do valor. O aumento da alíquota de 1,5% para 2% ficou de fora, porque a Prefeitura retirou aquele projeto de pauta em dezembro. Na vizinha Bombinhas, o caminho foi o oposto, e o ITBI está em 2% até novembro.

Em 30 segundos · Modo de Leitura, formato original Santa Informa

Quem compra imóvel paga o ITBI.

O imposto é calculado sobre o valor do imóvel.

Nem sempre comprador e Prefeitura concordam com esse valor.

A Câmara de Itapema aprovou uma regra para esse caso.

É o Projeto de Lei Complementar nº 12/2026.

Foi aprovado por unanimidade.

A segunda votação foi em 25 de agosto.

Agora a Prefeitura tem que mostrar o laudo.

Com os critérios e os imóveis usados na comparação.

O comprador tem pelo menos 15 dias úteis para contestar.

Pode juntar documento e laudo de profissional habilitado.

Se pagou a mais, recebe de volta, com correção e juros.

A base é o Tema 1.113 do STJ.

O texto não muda a alíquota do imposto.

O projeto que subia de 1,5% para 2% foi retirado em dezembro.

Em Bombinhas, o ITBI está em 2% até novembro.

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Poder PúblicoPublicada em Redação Santa Informa

Casinha de madeira de brinquedo apoiada sobre um formulário impresso, com um molho de três chaves em cima do papel, tudo sobre uma mesa azul.
O ITBI é o imposto que o comprador paga para passar o imóvel para o nome dele, e a briga quase sempre é sobre qual valor entra na conta. Imagem ilustrativa · Atlantic Ambience/Pexels

Entenda o assunto

A Câmara de Itapema aprovou por unanimidade o Projeto de Lei Complementar nº 12/2026, que cria um caminho formal para quem compra imóvel discordar do valor usado pela Prefeitura no cálculo do ITBI. Pela nova regra, o município passa a ser obrigado a mostrar o laudo ou parecer técnico com os critérios adotados, os imóveis usados como comparação e a memória de cálculo. Só depois disso corre o prazo do contribuinte, que é de pelo menos 15 dias úteis para apresentar a contestação. A segunda votação aconteceu na 26ª Sessão Ordinária, em 25 de agosto, e o texto está liberado para virar lei municipal.

Como a contestação vai funcionar

Quando o valor não bate, é aberto um Processo Administrativo Tributário. O comprador pode juntar documentos e um laudo de avaliação feito por profissional habilitado. Na análise entram características que costumam ficar de fora de tabela: estado de conservação, dívidas e outros ônus, ocupação por terceiros, restrição ambiental ou administrativa e as benfeitorias. A decisão da Prefeitura tem que vir com os motivos explicados, e cabe recurso. Se ficar reconhecido que se pagou imposto a mais, o contribuinte recebe a diferença de volta ou compensa, com correção e juros.

De onde vem a mudança

A justificativa da Prefeitura diz que a alteração adapta o Código Tributário de Itapema, a Lei nº 38/2011, ao Tema Repetitivo nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça. Foi o entendimento que fixou o valor de mercado do imóvel no momento da transmissão como base de cálculo do ITBI. O texto não cria imposto novo e não mexe na alíquota, segundo a própria Câmara. A primeira votação foi em 18 de agosto, na leva de projetos daquela semana.

O pacote maior ficou pelo caminho em dezembro

Essa é a parte que sobrou de uma tentativa maior. Em 16 de dezembro de 2025, a Prefeitura levou à Câmara dois projetos sobre imóveis. O do IPTU passou por 7 votos a 5 e autoriza atualizar por decreto a Planta Genérica de Valores. Já o do ITBI, o PL 776/2025, foi retirado de pauta pela própria Prefeitura antes da sessão, e nunca chegou a ser votado. Era ele que previa subir a alíquota de 1,5% para 2% a partir de janeiro de 2027 e ligar o lançamento do imposto direto aos cartórios. Oito meses depois, voltou só o pedaço da contestação.

Na vizinha Bombinhas, o movimento foi ao contrário

Enquanto Itapema mexeu na regra de cálculo, Bombinhas mexeu no preço. A Prefeitura de lá anunciou em 31 de agosto a redução temporária do ITBI para 2% no pagamento em parcela única. A tabela normal de lá é de 3% à vista e 1% sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Para pegar o desconto, o pedido da declaração e da guia vai até 19 de novembro, e o pagamento até 23 de novembro. Quem passar de um dos dois prazos perde o benefício de vez.

O que ainda está em aberto. A Câmara não informou quando o texto será sancionado e publicado, e a regra da contestação só vale a partir daí. Não está dito se o prazo de 15 dias úteis também alcança quem já está discutindo valor de ITBI com a Prefeitura hoje. Não há número público de quantas contestações de ITBI Itapema recebeu nos últimos anos, nem quanto o município devolveu em imposto pago a mais, e o texto aprovado não obriga a divulgar isso. A Prefeitura também não disse se pretende trazer de volta o PL 776/2025 e o aumento da alíquota de 1,5% para 2%. Do lado de Bombinhas, a nota da Prefeitura não traz o número da lei ou do decreto que autoriza o desconto.
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Os números que importam

Outros jeitos de ler

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O resumo de 30 segundos está no topo e a versão completa é o texto acima. Aqui ficam as três leituras da casa sobre o mesmo assunto.

Clara, a otimista

O melhor da regra nova não é nem o prazo, é a obrigação de a Prefeitura mostrar a conta. Saber quais imóveis foram usados como comparação muda de figura: dá para conferir se o parâmetro faz sentido para a sua rua e para o seu prédio.

E tem o outro lado, que quase ninguém repara. Regra clara também protege quem trabalha no cartório e na imobiliária, porque tira a discussão do achismo. Numa cidade onde comprar imóvel é assunto de todo dia, ter um caminho escrito para discordar é ganho de todo mundo.

Seu Prudêncio, o criterioso

Merece atenção o custo de usar o direito. O texto permite apresentar laudo de profissional habilitado, e laudo bom custa dinheiro. Para uma diferença pequena de imposto, o comprador pode gastar mais no laudo do que ganharia na contestação, e aí a regra existe no papel e não sai do lugar.

Vale acompanhar também o histórico. O pacote grande do ITBI foi retirado de pauta em dezembro e até hoje não voltou, então metade da história continua em aberto. Uma sugestão útil seria a Prefeitura publicar, uma vez por ano, quantos processos de contestação abriu, quantos aceitou e quanto devolveu, porque é isso que mostra se a regra pegou.

Dito isso, o passo é na direção certa. Adequar a lei municipal ao entendimento do STJ evita processo judicial, e processo evitado é dinheiro que não vira honorário nem juros. Aprovar por unanimidade, nas duas votações, mostra que o assunto não é briga de partido.

Caco, o sarcástico

Agora a Prefeitura precisa mostrar a memória de cálculo do ITBI. Uma memória de cálculo, veja você, essa peça rara que todo mundo jura que existe e ninguém nunca viu.

E olha a vizinha ali do lado. Bombinhas botou o ITBI em 2% até novembro, e Itapema quase botou o dela em 2% também, só que subindo. Mesmo número, humores bem diferentes.

Piada feita, a regra é boa. Contestar valor de imposto sem regra escrita é discutir no grito, e no grito quem tem o carimbo sempre ganha.

Fontes: Câmara de Vereadores de Itapema, notícia publicada em 1º de setembro de 2026, de onde saem o Projeto de Lei Complementar nº 12/2026, a aprovação por unanimidade nas duas votações, as datas de 18 e 25 de agosto, a alteração da Lei nº 38/2011, o Processo Administrativo Tributário, a obrigação de apresentar laudo com critérios e memória de cálculo, o prazo mínimo de 15 dias úteis, o direito de recurso, a restituição com correção e juros e a referência ao Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ. O que aconteceu em dezembro está em duas notícias da mesma Câmara: a pauta da 45ª Sessão Ordinária, de 16 de dezembro de 2025, que descreve o PL 776/2025 e o aumento de 1,5% para 2% a partir de janeiro de 2027, e o resultado da sessão, de 17 de dezembro de 2025, que registra a aprovação do projeto do IPTU por 7 votos a 5 e a retirada de pauta do projeto do ITBI pela Prefeitura. Os dados de Bombinhas vêm da nota da Prefeitura de Bombinhas, de 31 de agosto de 2026, com a alíquota temporária de 2% e os prazos de 19 e 23 de novembro, e da carta de serviços do ITBI do mesmo município, onde estão os 3% à vista e o 1% sobre o valor financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação. A imagem do topo é ilustrativa, de banco gratuito, e não registra nenhum fato descrito no texto.

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